전세 2억원과 보증금 2,000만원·월세 60만원 비교하기

비교의 출발점은 같은 자기자금

전세대출 이자와 월세만 나란히 보면 전세에 더 많은 자기자금이 묶이는 점을 놓칠 수 있습니다. 비교할 때는 두 선택에서 출발하는 현금이 같아야 합니다. 이 글은 자기자금 1억원을 가진 사람이 전세와 월세 중 하나를 고르는 가상 사례입니다.

전세는 보증금 2억원 중 1억원을 대출로 마련하고 연 4%의 이자를 내는 조건입니다. 월세는 자기자금에서 보증금 2,000만원을 내고 매달 60만원을 납부합니다. 월세를 선택하면 현금 8,000만원이 남습니다. 모든 금리는 예시이며 실제 상품의 조건을 의미하지 않습니다.

매달 지출하는 금액과 실질 비용 구분하기

자기자금의 예상 순수익률은 세금과 비용을 반영한 연 3%로 가정합니다. 전세 보증금에 묶인 자기자금 1억원의 월 기회비용은 25만원, 월세 보증금 2,000만원의 월 기회비용은 5만원입니다. 기회비용은 통장에서 빠져나가는 돈이 아니라 다른 곳에 현금을 두었다면 얻을 수 있다고 가정한 수익입니다.

실질 월 비용은 실제 주거비에 이 기회비용을 더한 비교 지표입니다. 이 사례에서 전세는 월 약 58만3,333원, 월세는 65만원으로 전세 쪽이 월 약 6만6,667원 낮습니다. 표의 금액은 원 단위로 반올림했습니다.

남는 현금의 수익을 빼도 비교 결과는 같습니다

월세 선택 후 남는 현금 8,000만원에서 같은 연 3%의 순수익을 얻는다고 가정하면 월 예상 수익은 200,000원입니다. 월세 60만원에서 이 수익을 빼면 순현금유출은 400,000원이고, 전세의 월 대출이자 333,333원와 비교한 차이는 앞의 실질 비용 차이와 같습니다.

기회비용을 더하는 방식과 남는 현금의 수익을 빼는 방식은 같은 자금을 다른 관점에서 표현한 것입니다. 실질 비용 표에 이미 기회비용을 넣었다면 남는 현금의 수익까지 다시 빼지 마세요. 같은 효과를 두 번 반영하게 됩니다.

예상 수익은 보장되지 않습니다. 예금이라도 세후 이율과 자금 사용 시점을 확인해야 하고, 위험자산의 기대수익을 확정된 월 소득처럼 생각하면 실제 부담을 과소평가할 수 있습니다.

대출금리가 바뀌면 선택도 달라집니다

다른 조건은 그대로 두고 대출금리만 바꿔보면 비용 차이가 얼마나 민감한지 알 수 있습니다. 이 사례에서 대출금리가 연 5%이면 전세의 실질 월 비용은 월세보다 높아집니다. 오늘의 금리로 내린 결론이 계약기간 내내 유지된다고 볼 수는 없습니다.

계약기간과 추가 비용까지 더해 보기

계산기에는 중개보수, 이사비, 보증보험료, 대출 실행 비용, 관리비와 월세 세액공제를 자동으로 넣지 않습니다. 두 주택의 일회성 비용 차이가 120만원이고 24개월 거주한다고 가정하면 월평균 차이 5만원을 추가로 고려할 수 있습니다. 두 선택에서 동일한 비용은 중복해서 차이를 만들지 않도록 주의하세요.

보증금 반환 위험, 대출 한도와 자격, 필요한 비상자금, 거주기간도 별도로 확인해야 합니다. 금액 비교에서 낮게 나온 선택이 모든 사람에게 적합한 계약이라는 뜻은 아닙니다.

• 내 조건으로 전세·월세 비교
• 정기예금 세후 이자 확인
• 중개보수 확인
• 계산 범위와 입력 기준